農(nóng)貿(mào)市場改造是對原農(nóng)貿(mào)市場眼前和潛在的價值的最大利用，
農(nóng)貿(mào)市場改造的選址，其實(shí)就是在一片區(qū)域中，
用敏銳的眼光找尋潛在價值最大的那個老農(nóng)貿(mào)市場。
老城區(qū)改造，是目前全國城市化建設(shè)的一個重心，圍繞著老城區(qū)改造，是棚改計劃、城市公共基礎(chǔ)設(shè)施等一系列的工作。農(nóng)貿(mào)市場改造設(shè)計也成為了一項重要的課題，一方面是政府需要改造后的農(nóng)貿(mào)市場能夠在民生工程中發(fā)揮重要的作用，另一方面是改造農(nóng)貿(mào)市場能夠帶來足夠的盈利。唯有這樣，大量農(nóng)貿(mào)市場的改造才能夠得到有效的推進(jìn)。
而農(nóng)貿(mào)市場的改造，應(yīng)該如何選址，什么樣的舊農(nóng)貿(mào)市場改造后，能夠在政府、民生和商業(yè)中達(dá)到三贏，而作為農(nóng)貿(mào)市場改造的商家，選址成為了重要的課題。這一小節(jié)，我將對農(nóng)貿(mào)市場改造的選址做一個闡述。
更多時候是需要的是激活!
我對農(nóng)貿(mào)市場改造的選址有一個基本的觀點(diǎn)，那就是農(nóng)貿(mào)市場改造，不僅僅是裝修上的改造，更深刻應(yīng)該叫農(nóng)貿(mào)市場的激活，對原農(nóng)貿(mào)市場眼前價值和潛在價值最大化的利用。而我們對于農(nóng)貿(mào)市場改造的選址，其實(shí)就是在一片區(qū)域中，用敏銳的眼光找尋潛在價值最大的那個老農(nóng)貿(mào)市場。
農(nóng)貿(mào)市場的改造，更多的時候是需要用對整片區(qū)域有著清晰的思考，對消費(fèi)者的習(xí)慣調(diào)查有自己的了解。改造并非僅僅只是重新裝修一下，更重要的是對原農(nóng)貿(mào)市場的經(jīng)營有著全面的了解，并且結(jié)合實(shí)際情況，作出正確的SWOT法則的判斷。農(nóng)貿(mào)市場的改造，更前衛(wèi)一點(diǎn)，應(yīng)該叫激活，激起這個農(nóng)貿(mào)市場的價值最大化。而選址，則是對原農(nóng)貿(mào)市場價值的重新評估。
農(nóng)貿(mào)市場改造的選址，有哪幾個基本考察點(diǎn)：
毋庸置疑，農(nóng)貿(mào)市場改造的選址，一定原本就是老的農(nóng)貿(mào)市場;
周邊商業(yè)環(huán)境;
周邊人口分布;
原市場建筑裝修條件;
原市場經(jīng)營狀況;
周邊商業(yè)環(huán)境是一個整體的概念，這是由消費(fèi)者的購物習(xí)慣決定的?，F(xiàn)代人的消費(fèi)時間是非常寶貴的，整體的商業(yè)布局必須要符合當(dāng)?shù)厝说南M(fèi)習(xí)慣。最經(jīng)典的莫過于餐廳加電影院，這就是最簡單的商業(yè)布局。我們經(jīng)?？梢钥吹?，商業(yè)環(huán)境越是布局完整，其商業(yè)氛圍越濃厚的地段，必然會帶來更多的購物人流，而農(nóng)貿(mào)市場作為其中一個環(huán)節(jié)，更可以從中獲得流量，從而帶來消費(fèi)。但是，農(nóng)產(chǎn)品的購物需求是有其特殊性的，所以一味去講究純商業(yè)地段，其實(shí)是對農(nóng)貿(mào)市場的客戶群體認(rèn)識產(chǎn)生偏差，阻隔了農(nóng)產(chǎn)品購物需求。所以在商業(yè)環(huán)境中因素需要適中，以連貫為宜，同時需要結(jié)合居住因素。
單從周邊商業(yè)環(huán)境分析，
不適合選址為農(nóng)貿(mào)市場改造項目的情況一般有：
城區(qū)的商業(yè)中心地帶，周邊游客多于常住居民，雖然看似流量極大，但對農(nóng)產(chǎn)品的購物需求較低，前期容易讓人誤以為高流量=高收益，最終發(fā)現(xiàn)高流量中，也存在著購物需求方向的分歧;
商業(yè)連貫性差，雖然看似周邊人口集中，但人口集中的同時，又相對分散為零散的幾個團(tuán)體，比如廠礦區(qū)的配套商業(yè)，如果遠(yuǎn)離居住區(qū)，則很容易被截留，即使改造花費(fèi)心血，卻無法帶來直觀效益;
商業(yè)氛圍不夠濃厚，卻同時又不是住宅區(qū)的最優(yōu)首選，這類農(nóng)貿(mào)市場即使不進(jìn)行改造，也會面臨招商、留住商戶上的困難;
附近500米以內(nèi)有大型商場，其中帶有生鮮業(yè)態(tài)，這類農(nóng)貿(mào)市場項目具有一定的競爭風(fēng)險，若計劃投入改造需謹(jǐn)慎，改造后規(guī)模不可超出實(shí)際農(nóng)產(chǎn)品需求總和;
那么從周邊商業(yè)環(huán)境分析，
適合選址作為農(nóng)貿(mào)市場改造項目的有哪些適宜條件。
商業(yè)連貫，業(yè)態(tài)完整，農(nóng)貿(mào)市場是其中唯一的農(nóng)產(chǎn)品交易場所，且與住宅區(qū)不遠(yuǎn)或臨近住宅區(qū);
農(nóng)貿(mào)市場的存量客戶具備相當(dāng)?shù)酿ば裕诤芏嗉彝ブ?，買菜者常常以中老年人居多，他們都十幾年甚至半輩子常年在一個農(nóng)貿(mào)市場中購買農(nóng)產(chǎn)品;
農(nóng)貿(mào)市場在交通上較為便利，不用太過于周轉(zhuǎn);
之前這個農(nóng)貿(mào)市場其輻射的常住人口較多，并且一直以來擁有較高的知名度。
從周邊人口分布來看，一目了然：
周邊人口分布密集，緊鄰住宅區(qū)，農(nóng)貿(mào)市場改造價值較大;
周邊人口分布稀疏或與住宅區(qū)距離遠(yuǎn)，則農(nóng)貿(mào)市場改造價值較小;
越是常住人口集中的地段，也就是住宅小區(qū)住戶越多的地段，其農(nóng)貿(mào)市場的受眾越廣，改造升級后收益群體也更廣。而周邊人口密度極大的農(nóng)貿(mào)市場，有可能發(fā)生供不應(yīng)求的現(xiàn)象，此狀況下的改造升級，就應(yīng)該兼顧擴(kuò)容，擴(kuò)大市場容量來滿足實(shí)際需求，同時也可以解決攤販因生意太好導(dǎo)致的不規(guī)范經(jīng)營問題。而在周邊人口密度較低，或因故發(fā)生了人口遷移的地段，其農(nóng)貿(mào)市場需求量正在衰減，改造升級時農(nóng)貿(mào)市場的體量應(yīng)該適當(dāng)縮減，把原市場的部分區(qū)域可以更改為其它配套用途，例如配套停車、便民餐飲、辦公公益等等。
從原市場建筑裝修條件來看，原本建筑已經(jīng)十分陳舊，或是建筑格局本就不適合做農(nóng)貿(mào)市場的老項目，其改造升級后，不一定能起到預(yù)期的效果。例如：
建筑格局較差，經(jīng)營死角過多，這是硬傷，即使升級改造的力度再大，都難以彌補(bǔ)硬傷，導(dǎo)致改造效率不高，成本花進(jìn)去卻見效不顯著;
建筑結(jié)構(gòu)形式過于簡陋的馬路菜場、大棚菜場，在選址定為改造項目的時候，一定要謹(jǐn)慎，因?yàn)樵紬l件較差，如果把目標(biāo)定的過高，會讓改造前后懸殊太大，不論從投入成本，還是從經(jīng)營戶、消費(fèi)者的接受程度上來看，都不能產(chǎn)生穩(wěn)定的收益，風(fēng)險較大。
建筑及裝修條件較好，裝飾材料較新，這類項目無疑沒有改造升級的必要，即使經(jīng)營不善，也絕非硬件出現(xiàn)問題，只能從招商、管理上找出辦法，根治問題。
適合作為農(nóng)貿(mào)市場改造選址的項目大部分都具備以下建筑裝修的原始條件：
建筑格局合理，空間規(guī)則、完整，大體上呈長方形空間;
層高、柱距等硬件條件適合農(nóng)貿(mào)市場的攤位布局;
具有獨(dú)立的建筑，建筑結(jié)構(gòu)形式為框架或磚混結(jié)構(gòu);
當(dāng)然原市場經(jīng)營狀況，也是非常重要的考量標(biāo)準(zhǔn)：
經(jīng)營狀況十分火爆，適合改造，但必須擴(kuò)容，不擴(kuò)容的前提下，很難平衡，改造難度大;
經(jīng)營狀況一般，適合改造，但同時需要重新招商，借著改造的時機(jī)完善業(yè)態(tài)比例和商戶品牌水準(zhǔn)等自身條件;
經(jīng)營狀況一般，無明顯死角，卻存在個別空攤，空攤有矩可循(例如空攤集中為肉類攤位)，稍有改造風(fēng)險，如果設(shè)計以及規(guī)劃合理，可以改造成功，需要重新招商，從業(yè)態(tài)分布、區(qū)域規(guī)劃上來重新招商、選商，重新復(fù)活市場;
經(jīng)營狀況一般，死角存在空攤，有改造風(fēng)險，適合改造時進(jìn)行一定縮減，或重新招商，但招商壓力、難度大;
經(jīng)營狀況較差，空攤很多，空攤分布無規(guī)律(例如多個區(qū)域、多種行業(yè)均存在空攤)，不適合改造，應(yīng)該進(jìn)行大規(guī)?？s減市場規(guī)模，更改市場定位，才能重新開業(yè)。
農(nóng)貿(mào)市場改造隨著近年來城市發(fā)展的老城區(qū)改造的主題，必然勢在必行，而商業(yè)+政府補(bǔ)貼作為推動農(nóng)貿(mào)市場改造的推手，已然成為共識，政府補(bǔ)貼意味著農(nóng)貿(mào)市場改造具備充足的利潤空間，而改造后的商業(yè)利潤則是具備高凈值的利潤上限。所以農(nóng)貿(mào)市場改造這一門生意，必然前途光明。