新建農(nóng)貿(mào)市場的選址【第二章|第三節(jié)】

?2024-02-26 18:15

  新建農(nóng)貿(mào)市場的選址,一定是建立在農(nóng)產(chǎn)品購買需求上的,而購買的主體,無外乎是人,通俗來說就是居民,居民密集的居住區(qū),肯定需要配套的農(nóng)貿(mào)市場。選址,是規(guī)劃工作的第一步,也是一切后續(xù)建設(shè)的前提。市場的形成,一定是順應需求的必然結(jié)果,洞察正在發(fā)生的需求,預見即將產(chǎn)生的需求,這是有史以來所有從商之人的天賦,也是時局所需的政態(tài)。

  選址,首先從城市規(guī)劃為落腳點,

  開始對一個城市,一方水土的思考。

  城市化,是做農(nóng)貿(mào)市場設(shè)計需要著重理解的課題,從我的角度來看,是必修課。為什么?整個農(nóng)貿(mào)市場行業(yè),就是由于城市化的進程不斷加速而形成的一個行業(yè)。如果我們對城市化進程,都沒有一個通識的了解,也就不具備有對這個行業(yè)的思考。

  第一點,你要明白,城市的擴張或者是蔓延,會有一個方向。例如,某個城市,它為了更好的招商引資,更好的達到與外界的聯(lián)系,可能會往更加繁榮、級別更高的城市去擴張。另外城市的擴張,也有一個行政指引,所以想在某個城市做一個農(nóng)貿(mào)市場,你就必須知道,這個城市在未來五年到十年內(nèi),市政以及該城市的精英會將這個城市向東南西北,究竟哪一個方向擴展。是更靠近省會,還是更向東進?可以說,這是對一個城市的發(fā)展,具備時間上的判斷力。

  而第二點,在于你在整個城市范圍內(nèi),你能夠知道哪些是人口密集區(qū),哪些是未來的人口密集區(qū)。每個城市,都會有相應的數(shù)據(jù)供你參考,哪片地區(qū)人口有多少,其商業(yè)配套有多少,都可以查詢得到。而城市統(tǒng)計局也會根據(jù)實際情況,做出比較客觀對一片地區(qū)人口和商業(yè)的調(diào)整??梢哉f,這是對一個城市的發(fā)展,具備空間上的判斷力。

  唯有在一個城市中,以城市規(guī)劃為落腳點,進行時間和空間上的雙向思考,才能夠得到你自己對這個城市的判斷。

  新建農(nóng)貿(mào)市場選址,要分為地理位置與建筑條件,兩大因素同時考慮。

  新建農(nóng)貿(mào)市場選址的地理位置基本點:

  決定新建農(nóng)貿(mào)市場選址的基本點有很多,較為關(guān)鍵的在于這幾個,第一、商業(yè)輻射面積;第二,人口覆蓋數(shù)量;第三,人口屬性與消費習慣;第四,附近競品農(nóng)貿(mào)市場的情況,優(yōu)劣勢;第五,交通環(huán)境與農(nóng)貿(mào)市場的相關(guān)配套設(shè)施。

  商業(yè)輻射面積,也就是新建這個農(nóng)貿(mào)市場,它能夠吸引周邊區(qū)域多遠的人來這里消費,它填補的是多大的市場空白。

  (上圖為湖南某地一個典型的圍繞住宅小區(qū)的農(nóng)貿(mào)市場,周邊800米輻射范圍內(nèi)有10余個住宅區(qū),其中包含2個學區(qū)。定位為典型的社區(qū)配套型便民農(nóng)貿(mào)市場。)

  人口覆蓋數(shù)量,是在這個市場空白下,會具體有多少人是這個新建農(nóng)貿(mào)市場的潛在消費者。



  (上圖為廣西某農(nóng)貿(mào)市場項目的選址,與繡江西北方向眾多農(nóng)貿(mào)市場拉開2.4公里以上的距離,成為繡江東南岸唯一的農(nóng)貿(mào)市場,直接服務(wù)4.5萬人口,占據(jù)優(yōu)勢位置。)

  人口的屬性與消費習慣,這些人,他們的客戶畫像是什么樣的。其中包括了,年齡?職業(yè)?收入?購買時間?食物的習慣程度?對農(nóng)貿(mào)市場有什么特殊的要求?



  (上圖是杭州某農(nóng)貿(mào)市場的選址調(diào)研分析報告,從周邊區(qū)域性質(zhì)、主要住宅小區(qū)與商圈、同類競爭市場的多角度做出分析,服務(wù)對象為高消費水平人群,故定位為現(xiàn)代化農(nóng)超。)

  附近競品農(nóng)貿(mào)市場的情況與優(yōu)劣勢,在我們新建的農(nóng)貿(mào)市場選址中,周圍還有什么農(nóng)貿(mào)市場,去考察一番,它們有哪里沒有做好,或者它們在哪個地方做得特別好。

  (上圖是上海某農(nóng)貿(mào)市場的選址調(diào)研分析報告,從周邊同類競爭市場的多角度進行選址。)

  交通環(huán)境與農(nóng)貿(mào)市場的相關(guān)配套設(shè)施,新建的農(nóng)貿(mào)市場的選址,交通環(huán)境怎么樣,方便不方便老人家走進來,方便不方便年輕人開車進來,以及周圍有什么更多的業(yè)態(tài)分布,人家買了菜,還能夠順帶買點什么。

  (上圖為景德鎮(zhèn)市官莊農(nóng)貿(mào)市場拆建工程的項目位置分布圖,可以看到新建的官莊農(nóng)貿(mào)市場選址在即將拆除的老市場附近,在主路更深處雖然交通觸達距離稍微變遠,但更有利于規(guī)劃足夠的配套停車位,符合現(xiàn)代化農(nóng)貿(mào)市場的停車需求。并且位于豪德貿(mào)易商圈周邊距離不到500米,將為豪德商圈的買賣人群提供農(nóng)產(chǎn)品供應。)

  新建農(nóng)貿(mào)市場選址的建筑條件基本點:

  新建農(nóng)貿(mào)市場除了地理位置的考量外,還需要對建筑條件進行分析選擇:第一、建筑內(nèi)的市場經(jīng)營位置;第二、建筑結(jié)構(gòu)的繁簡程度;第三、柱距;第四、進出口;第五、層高。

  第一,結(jié)合自身建筑條件,農(nóng)貿(mào)市場部分宜設(shè)置在建筑內(nèi)的1-2層。因為農(nóng)貿(mào)市場屬于快速交易的場所,必須控制一次購物的最短時間,否則就失去了農(nóng)貿(mào)市場自身最大的優(yōu)勢:高效、實惠。

  第二,不宜設(shè)置在剪力墻、結(jié)構(gòu)分布復雜的建筑體內(nèi),也就是說適合設(shè)置在規(guī)則寬敞的建筑內(nèi);
 

  (上圖為廣西某市場的布局,所在建筑為6層住宅,農(nóng)貿(mào)市場經(jīng)營范圍為1-2層的局部,經(jīng)營范圍內(nèi)被樓梯間、剪力墻等分割為凌亂的多個部分,導致該市場經(jīng)營效果不佳,死角極多,是一個反面案例。)

  第三,因為受到攤位可使用的最小長度的限制,建筑主體柱子間距7.2米或8.4米為宜,如果柱距小于7米(例如:柱距6米)則不適合規(guī)劃為農(nóng)貿(mào)市場;

  (如上圖所示,以攤位最小操作距離1.2米逆向推算,兩柱子的最小距離為7米)

  第四,購物流線、貨物進出流線,盡可能分流,即除購物主入口外,還需要在另一側(cè)設(shè)置貨物進出口。

  第五,因農(nóng)貿(mào)市場水電通風等配套設(shè)施要求,建筑單層層高應大于4.5米,比較有利于貼頂面設(shè)置水電橋架。

  新建農(nóng)貿(mào)市場選址的特殊點:

  基本點,是適用于任何新建農(nóng)貿(mào)市場的選址,而特殊點,也是同樣重要的。我將在下文,就新建農(nóng)貿(mào)市場例舉三個特殊性。第一個,是一二線城市與三四線城市的選址差異;第二個,是城市中心與城市郊區(qū)的選址差異;第三個,是城市新小區(qū)和城市老城區(qū)的選址差異。

  一二線城市與三四線城市的選址差異

  首先概括分析一二線城市與三四線城市有哪些明顯的差異:一二線城市商業(yè)發(fā)達,交通便利,競爭激烈,建筑覆蓋率高,消費水平高;三四線城市反之,商業(yè)分散、交通不便、競爭平和、建筑覆蓋率低,生活節(jié)奏緩慢。那么在農(nóng)貿(mào)市場選址上,根據(jù)以上區(qū)別,會發(fā)生哪些不同的變化呢?

  從商業(yè)角度來看,一二線城市的商業(yè)布局更加成熟,商業(yè)連貫性更強,適合將農(nóng)貿(mào)市場設(shè)置在商業(yè)密集區(qū);而三四線城市的商業(yè)連貫性一般較差,農(nóng)貿(mào)市場的選址不能完全依仗周邊商業(yè)。

  從交通角度來看,一二線城市的公共交通更加便利,比如地鐵、輕軌、公交的路線十分發(fā)達,故而擴大了農(nóng)貿(mào)市場的服務(wù)范圍,尤其是靠近地鐵站的農(nóng)貿(mào)市場,可以直接服務(wù)2-3站以內(nèi)的常住居民;而三四線城市交通可達性相對較差,故而必須緊鄰住宅區(qū)。

  從同類競爭角度來看,一二線城市的農(nóng)貿(mào)市場競爭激烈,數(shù)量眾多,單個市場的規(guī)模較小,呈百花齊放的狀態(tài),市場選址要求距離同類市場1km以上;而三四線農(nóng)貿(mào)市場總數(shù)少,單個市場規(guī)模大,選址要求距離同類市場至少2km以上。

  從建筑條件角度來看,一二線城市交通擁堵,停車條件有限,很多農(nóng)貿(mào)市場都不具備足夠的停車場地,同時一二線城市的建筑普遍更加密集,樓層更高,消費者習慣了高層商業(yè)建筑,所以農(nóng)貿(mào)市場可以設(shè)置在建筑內(nèi)的-1層至2層,甚至可以局部設(shè)置在3層;而三四線城市的土地利用率較低,停車條件普遍優(yōu)越,這是一個優(yōu)勢,但建筑密度低,商業(yè)建筑的總樓層也較低,人們很難適應在購物過程中上下樓,所以農(nóng)貿(mào)市場盡量設(shè)置在1層,一般情況不建議跨層。

  從物業(yè)成本來看,選擇高成本的農(nóng)貿(mào)市場物業(yè),市場方收取經(jīng)營戶更高的攤位租金,經(jīng)營戶必然會抬高菜價,一二線城市收入、消費水平普遍偏高,顧客能夠接受較高的菜價,所以選擇較高成本的農(nóng)貿(mào)市場物業(yè)也是可行的;而三四線城市選擇高成本物業(yè),會導致經(jīng)營相對更加困難,從菜價上直接把消費者拒之門外。

  城市中心與城市郊區(qū)的選址差異

  城市中心人口密度大,人口分布較為平均,規(guī)劃成熟,可變空間小,物業(yè)成本高;郊區(qū)人口平均密度小,分布呈分散式集中,規(guī)劃尚不成熟,可規(guī)劃的空間很大,物業(yè)成本不高,選擇性很大。

  從人口分布來看,城市中心人口分布平均,對選址沒有什么特殊的影響;而郊區(qū)人口冷熱不均,農(nóng)貿(mào)市場選址應該在人口集中區(qū),周邊有工作場所、住宅配套等,肯定不能選址在荒郊野嶺。

  從規(guī)劃條件來看,城市中心可選址的范圍較小,很多區(qū)域規(guī)劃成熟,已經(jīng)很難再新建市場,或新增市場規(guī)劃;而郊區(qū)則靈活度更高,可選范圍更廣,也更適合規(guī)劃大型市場,比如農(nóng)貿(mào)批發(fā)市場。

  關(guān)于新建農(nóng)貿(mào)市場的選址,當然還有更多的可以去說。但是,選址就意味著你給市場提供的是什么樣的產(chǎn)品,怎么樣去根據(jù)你的選址去考慮你在這個區(qū)域中擔當什么樣的角色。以上舉例了非常多的基本點,也說了特殊點,總結(jié)一點,就是基本點抓住了,特殊點將決定了你的基本點的權(quán)重和先后。